LA ANTICRESIS

LA ANTICRESIS

La anticresis es un contrato por medio del cual se le otorga al acreedor como garantía de su deuda un bien inmueble para que lo explote y perciba sus frutos, y a su vez, aplique estos al pago de la obligación adquirida. En el Código Civil de  Venezuela se encuentra definido de la siguiente forma:

Artículo 1.855.- La anticresis es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia

CARACTERÍSTICAS.

1.    Es un contrato real: se perfecciona con la entrega del bien inmueble, pero no otorga ningún derecho al acreedor sobre la cosa, su derecho se limita exclusivamente a los frutos que el bien produzca.

2.    Es un contrato unilateral: sólo nacen obligaciones para el acreedor, a quien se le impone la obligación de imputar los frutos, primeramente a los intereses, y en segundo término al capital de la deuda, y adquiriendo el acreedor también la obligación de pagar las contribuciones e impuestos que pesen sobre el inmueble.

3.     Es un contrato accesorio: está dirigido a garantizar una obligación principal proveniente de un contrato anterior.

4.    Es un contrato conmutativo: las partes están en conocimiento de las obligaciones que corresponden a cada una de ellas desde el momento de su constitución.

5.    Es un contrato de tracto sucesivo: requiere de un tiempo sumamente prolongado para lograr los objetivos económicos propuestos por las partes.

6.    Es un contrato de garantía: es considerado un contrato de garantía real, porque él no le atribuye al acreedor el derecho real en cosa ajena.

7.    No produce efectos reales: sólo produce efectos meramente personales.

8.    Es un contrato a título oneroso: su finalidad es la de satisfacer una deuda preexistente.

ELEMENTOS ESENCIALES A LA EXISTENCIA Y VALIDEZ DE LA ANTICRESIS.

La anticresis como todos los contratos requiere para su existencia y validez los elementos esenciales comunes a todos los contratos y además, como contrato real que es, requiere de la entrega de la cosa y por ser accesorio, presupone la existencia de una obligación principal anterior válida. Esto es entonces:

1.    Elementos comunes a todos los contratos:

a.    Objeto: La Anticresis solo puede versar sobre Inmuebles capaces de Producir Frutos, no siendo necesaria para su existencia, su constitución sobre Predios Rústicos

b.     Causa: Para la Anticresis rige la Materia del Derecho Común, o la necesidad existente de las partes para saldar acreencias

c.    Consentimiento: La Anticresis como un Contrato Real, Presupone la “Entrega de la Cosa”, y como Contrato Accesorio la existencia y validez de una Obligación Principal. En materia de Consentimiento, la Anticresis está sujeta a las reglas del Derecho Común, “Acuerdo de Partes”, salvo en cuanto a que por su carácter de Contrato Real se requiere de la entrega de la cosa para su perfeccionamiento.

d.    Capacidad : Las partes convergentes en el hecho, por efecto Lógico de nuestro Derecho, deberán poseer capacidad y Poder para realzar una adecua Contratación, debido a que constituir una Anticresis es un Acto de Disposición personalísimo entre el en Acreedor y el Deudor, digno de las Obligaciones asumidas responsablemente entre las partículas

2.    Elementos propios de la Anticresis:

a.    Tradición:  Para que pueda tener existencia es decir, perfeccionamiento el contrato de anticresis, además del consentimiento requiere la entrega del predio, fundo o bien inmueble al acreedor, mediante una tradición real y efectiva

b.    Existencia de una obligación principal válida: El contrato de anticresis, por ser un contrato accesorio presupone la existencia de una obligación principal valida, cuya finalidad está dirigida al establecimiento de un medio para pagar al acreedor los intereses si se le deben y la acreencia principal

FORMALIDADES DE LA ANTICRESIS.

Para estudiar las formalidades del contrato de anticresis debe analizarse el Art. 1.862 CCV que establece que "La anticresis debe ser registrada en la oficina que corresponda a la ubicación del inmueble para que pueda ser opuesta a terceros".

La ley no establece formalidades especiales para su celebración, pero el registro sí es requerido para que surta efectos ante terceros (erga omnes) y debe realizarse el mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro de la localidad donde esté ubicado el inmueble objeto del contrato; y con respecto a dicho registro se regirá por lo establecido en los Arts. 1913 al 1917 CCV, referentes todos al registro público.

EFECTOS DE LA ANTICRESIS ENTRE LAS PARTES.

1)    DERECHOS DEL ACREEDOR:

a.    Derecho de hacer suyos los frutos: este es el derecho más importante que la ley concede al acreedor y dentro de él están comprendidos los siguientes aspectos:

    i.     Uso del Inmueble.

    ii.     Uso de los Frutos:

·         Naturales: provenientes directamente de la cosa, con o sin industria del hombre.

·         Civiles: los que se obtienen con ocasión de una cosa.

b.    Derecho de retener el inmueble: la anticresis no concede ningún privilegio al acreedor. Este tiene solamente el derecho de retener el inmueble hasta que su acreencia sea totalmente pagada. (Arts. 1861 en concordancia con 1.857; 1.860; 1.852 y 1.853 CCV)

c.    Derecho de obtener el reembolso con privilegio sobre los frutos: Si no hubiere pacto en contrario el acreedor debe pagar las contribuciones y las pensiones a que esté sujeto el inmueble que tiene en anticresis, así como las reparaciones necesarias, etc., pero tiene derecho al reembolso de estos gastos con privilegios sobre los frutos. (Art. 1.856 CCV).

d.    Derecho de devolver el fundo: si el acreedor quiere liberarse de las obligaciones impuestas en el Art. Anterior, puede restituir en el momento que desee el inmueble y perseguir el pago de su crédito por otros medios legales sin perjuicio de lo que se hubiere estipulado en contrario (Art. 1.857 CCV).

OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRESISTA.

Las obligaciones del acreedor anticresista se agrupan en 4 grandes grupos:

1.) OBLIGACIÓN DE ADMINISTRAR: esta obligación se subdivide en una serie de obligaciones que el acreedor debe cumplir durante el lapso de ejecución del contrato.

a.    Obligación de imputar (Art. 1.855 CCV): imputa los frutos primeramente a intereses debidos, seguidamente a capital. A su vez esta obligación comprende las siguientes actividades y gastos:

·         Gastos de explotación.

·          Contribuciones y pensiones.

·         Reparaciones.

·          Beneficios.

·         Intereses.

·         Sanción: el incumplimiento de la función de administración impuesto por ley puede manifestarse de las siguientes formas:

1.      Negligencia en la explotación del inmueble

2.      falta de pago de las contribuciones, pensiones y efectuar reparaciones.

3.      por los daños causados al inmueble.

2)    OBLIGACIÓN DE RENDIR CUENTAS: Es una consecuencia de la función de administrar la cosa ajena. Al acreedor anticresista le nace la obligación de rendir cuentas después de terminada si gestión administrativa, mediante esta rendición se demuestra si ha habido o no disminución real y efectiva del monto de la acreencia que constituyó la anticresis.

3)    OBLIGACIONES DE CUIDAR EL INMUEBLE Y DE NOTIFICAR NOVEDADES DAÑOSAS: Como consecuencia del derecho de goce sobre una cosa ajena, al acreedor le nace la obligación de cuidar el inmueble que se le ha entregado, pero no dispone de acciones para defenderlo frente a terceros, salvo las interdictales.

4)    OBLIGACIÓN DE DEVOLVER LA COSA: al extinguirse el contrato de anticresis por cualquiera de las formas previstas de extinción de los contratos, el acreedor anticresista está obligado a devolver la cosa objeto del contrato.

OBLIGACIONES DEL CONSTITUYENTE EN LA ANTICRESIS.

Las obligaciones del constituyente en la anticresis son tres:

1.      Obligación de saneamiento por vicio o defecto de la cosa y o obligación de mantener al acreedor anticresista en el goce pacífico de la cosa.

2.      Obligación de reembolsar los gastos

3.      Obligación legal de solicitar consentimiento del acreedor para constituir servidumbre.

EXTINCIÓN DE LA ANTICRESIS.

Como todos los contratos accesorios, la anticresis tiene dos formas de extinción:

1)    Por vía de consecuencia:

a)    Opera cuando por cualquier motivo se produce la extinción de la obligación principal.

b)    por la indivisibilidad de la anticresis sólo se extingue por la cancelación total de la deuda.

c)    Si el deudor adquiere una segunda deuda después de constituida la anticresis y se hace exigible la anticresis no se extingue hasta tanto no se cancele la segunda deuda.

d)    Se rige, en los casos de nulidad absoluta o relativa, por lo establecido en la ley para otros contratos en lo que se refiere a extinción por nulidad absoluta o relativa.

e)    Mientras esté vigente la anticresis no puede haber prescripción de a obligación principal, ya que el hecho de que el acreedor mantenga el bien en su poder es un reconocimiento tácito de la existencia de la deuda.

2)    Por vía principal:

a)    La extinción del contrato de anticresis puede ocurrir por todos los medios de terminación de todos los contratos conforme a derecho común, siempre y cuando puedan aplicarse a la anticresis, a saber:

·         Vencimiento del término contractual o legal:

·         Cumplimiento de una condición resolutoria;

·         Prescripción del derecho anticrético, cuando se ha ejercido;

·         Pérdida de la cosa objeto de anticresis.

b)    La renuncia del acreedor al contrato de anticresis

c)    La declaratoria en quiebra del constituyente de la anticresis

d)    Cuando ha habido abuso por parte del acreedor en el ejercicio de su derecho

e)    .Cuando los derechos del constituyente sean anulados o extinguidos por cualquier motivo.

CONDICIONES DE OPONIBILIDAD DE TERCEROS

La Legislación Civil Venezolana, establece que la Anticresis, debe ser registrada en la Oficina que corresponda a la ubicación del inmueble para que pueda ser opuesta a terceros en concordancia con lo establecido en el Artículo 1862 del Código Civil.

En Venezuela el principio general y básico en la materia es que los actos sujetos a la formalidad del registro y que no hayan sido registra­dos no tienen ningún efecto contra los terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble” (C.C. art. 1.924, encab.). No obstante la anotada diferencia del texto literal consagrado al respecto en materia de anticresis (C.C. art. 1.862, últ. ap.), se adhiere al parecer de que la anticresis registrada es oponible a quien derive cualquier tipo de derecho sobre el inmueble en virtud de un acto no registrado o registrado con posterioridad a aquélla.

En el caso concreto de que el conflicto sea entre el anticresista y un acreedor hipotecario entendemos, por tanto, que si la hipoteca se ha registrado antes de que se registre la anticresis, la ejecución del acree­dor hipotecario extingue el derecho del anticresista; pero que si la anticresis fue registrada con anterioridad a la hipoteca, aunque ello ni impida al acreedor hipotecario ejecutar el inmueble, el adquirente de éste habrá de respetar el derecho del anticresista